Покупка квартиры на вторичном рынке- риски
При покупке квартиры на вторичном рынке у покупателя жилья существует немало рисков.
Основной риск состоит в том, что права на приобретенную квартиру в последующем могут оспорить. Например:
1. покупатель приобрел квартиру, которую продавец получил по наследству. В последующем выяснилось, что есть другие наследники которые пропустили срок для принятия наследства по уважительной причине.
2. После покупки квартиры выяснилось, что квартира является совместной супружеской собственностью и один из супругов не дал согласие на ее продажу.
3. Продавца квартиры суд признал недееспособным.
4. Один из совладельцев был несовершеннолетний, а орган опеки и попечительства согласие на сделку не давал.
5. Выяснилось, что в квартире зарегистрировано другое лицо, имеющее право пользования жилой площадью.
6. Во время продажи квартиры имелась судебная тяжка относительно права на нее.
7. Продавцом был нарушен порядок оформления в собственность квартиры, которую он приобрел за счет материнского капитала.
8. Квартира была продана по поддельной доверенности или паспорту.
9. Неправильно оформлена приватизация квартиры...
Состояние квартиры и ее планировка также могут привести к штрафам или денежным тратам. Например, ответственность за незаконную перепланировку лежит на нынешнем владельце квартиры. Даже если перепланировку выполнил прежний владелец, устранять последствия придется новому собственнику квартиры... Новый собственник должен будет или узаконить перепланировку, или вернуть квартиру в прежнее состояние. Если этого не сделать, квартиру могут продать с публичных торгов. Однако это крайняя мера, ее применяют, когда все другие меры воздействия на собственника исчерпаны.
Если покупатель плохо осмотрит состояние квартиры при покупке то ее ремонт может валится в приличную сумму.
Отсюда, перед покупкой необходимо проверить все документы и состояние квартиры. Причем сделать это придется именно покупателю. Для этого можно привлечь юриста и строителя занимающегося ремонтом квартир.
Перед покупкой квартиры нужно установите личность продавца, проверьте дееспособность и право собственности на квартиру. Для этого нужно потребовать паспорт, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др. Паспорт продавца можно проверить на сайте ФМС («Проверка по списку недействительных российских паспортов»). При этом лучше не покупать квартиру, которая была в собственности продавца менее трех лет. Это связано с тем, что срок давности о признании сделок недействительными составляет один или три года в зависимости от оснований, по которым сделку можно признать недействительной.
Затем нужно проверить, какие сделки совершались с квартирой ранее. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости. Ее можно получить в отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса. Поскольку важна именно актуальная выписка, сделать это лучше самостоятельно по доверенности от собственника. Из выписки можно узнать, сколько раз квартиру продавали, дарили, были ли какие-то обременения. Если в ЕГРП нет сведений о квартире, значит, после приватизации с ней никаких сделок не совершалось. Поскольку сведения о сделках стали вносить в ЕГРП только с 31.01.98, лучше проверить сведения до указанной даты в местной администрации или в БТИ. Информацию о квартире можно получить на сайте Росреестра.
Если квартира приобретена в браке, то второй супруг имеет на нее право независимо от того, на кого она оформлена. В этом случае нужно получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Даже если супруги разведены, но квартиру покупали в браке, второй супруг может заявить о своих правах на ее часть. Поэтому следует выяснить был ли произведен раздел имущества супругами, если нет то по какой причине. Чтобы проверить семейное положение, обратитесь вместе с продавцом в органы ЗАГС.
Если в квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, нужно чтобы продавец предоставил согласие на сделку органов опеки и попечительства. Причем разрешение нужно, даже если у несовершеннолетних детей есть родители. Разрешение или отказ можно оспорить. Сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, нужно нотариально удостоверять.
Перед покупкой убедитесь, что в квартире нет зарегистрированных лиц. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Лучше брать архивную выписку, так как в ней указаны все лица, когда-либо зарегистрированные в квартире, в том числе выбывшие. К таким лицам относятся отбывающие срок лишения свободы, безвестно отсутствующие и др. Получить архивную выписку можно по доверенности от собственника. Перед покупкой обязательно проконтролируйте, чтобы в квартире не осталось прописанных лиц.
Чтобы избежать дополнительных расходов, нужно запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате. Потребуйте о продавца кадастровый паспорт, чтобы убедится, что не было самовольной перепланировки.
Если оформлением сделки со стороны продавца занимается риелтор или иное лицо по доверенности, лучше все-таки познакомиться с собственником, проверить его паспорт, а также снять с него копию, убедится, что он действительно выдавал доверенность на продажу квартиры и, что он вообще жив.
Приобретать квартиру по доверенности крайне нежелательно, поскольку:
1. продавать квартиру могут по поддельной доверенности;
2. доверенность можно в любой момент отозвать;
3. нотариус не может надлежащим образом проверить дееспособность доверителя и доверенного лица;
4. действие доверенности прекращается со смертью доверителя . Причем суд признает сделку недействительной, даже если покупатель не знал о смерти собственника, поскольку его правоспособность прекращается смертью независимо от того, знали покупатель об этом или нет.
Если вы все-таки покупаете квартиру у лица выступающего по доверенности, нужно обязательно проверить доверенность. В подлинной доверенности должны быть указаны: данные о доверителе и доверенном лице (серия и номер его паспорта, Ф.И.О., место прописки и дата его рождения), адрес отчуждаемого объекта, дата доверенности, подпись лица, выдавшего доверенность, нотариальная печать и удостоверительная надпись. Если в доверенности не указан срок действия или написано, что она действует бессрочно, она будет сохранять силу в течение года со дня ее совершения.
Также нужно проверить, не отозвана ли эта доверенность. Проверить это можно на официальном сайте газеты «Коммерсантъ» в разделе «Объявления о несостоятельности». Также можно обратиться к реестру отмененных доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Для поиска нужно указать дату удостоверения доверенности и реестровый номер. Полностью быть уверенным в подлинности доверенности можно только после обращения к нотариусу, который ее выдал. Вы получите сведения о том, действительно ли доверенность была выдана, действует ли она или отозвана доверителем.
Суд признает покупателя добросовестным приобретателем, если квартира куплена по возмездной сделке и он не знали и не мог знать о том, что продавец – не законный собственник (ст. 302 ГК РФ). Чтобы суд признал покупателя добросовестным приобретателем, недостаточно запросить только выписку из ЕГРП. Нужно предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. То есть на покупателя накладываются дополнительные обязанности по проверке сделки, и не нужно полагаться только на реестр. Например, по одному из гражданских дел суд не признал покупателя добросовестным, так как договор купли-продажи заключен по явно заниженной цене
Покупателя могут признать добросовестным приобретателем только при условии, что сделка, по которой покупатель приобрел квартиру, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным продавцом.
Если в отношении имущества ведется судебный спор, лучше узнать об этом заранее, так как суд не признает добросовестным лицо, которое приобрело квартиру, по которой шел судебный спор, если судебные акты размещались на официальном сайте суда и были общедоступными. Однако ,суд признает приобретателя добросовестным, несмотря на то, что на момент заключения договора купли-продажи шло судебное разбирательство когда информация освещалась лишь в местных и региональных средствах массовой информации, не относящихся к числу общеизвестных и доступных изданий, признанных официальными действующим законодательством.
Предварительный договор – самый надежный способ обеспечить заключение основного договора. Его можно заверить у нотариуса. Если продавец откажется от продажи, покупатель вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить основной договор . Если сделка сорвется из-за отказа банка одобрить объект, аванс вам должны вернуть. Это условие лучше сразу прописать в договоре . Следует обязательно указать данные о квартире. К ним относятся адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь, количество комнат в квартире, этаж и другие детали, которые помогут ее идентифицировать. Нужна так же указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений. В предварительном договоре необходимо обязательно зафиксировать цену договора, причем лучше указывать полную цену, избегая мошеннических схем, так как из-за низкой цены сделки суд может не признать вас добросовестным приобретателем. Продавец может настаивать на снижении цены в договоре, чтобы не платить налог. До этого года, если собственник владел квартирой менее трех лет и не хотел платить налог, стороны прописывали в договоре сумму до 1 млн рублей. Если доход не превышает эту сумму, то продавец не платит налог, а если превышает – платит с большей суммы. Но с 1 января 2016 года налог нужно платить с кадастровой стоимости, поэтому серые схемы уже не помогут. О задатке при заключении предварительного договора читайте здесь.
В договоре нужно указать паспортные данные сторон, телефон и адрес электронной почты. Отдельным пунктом можно прописать порядок передачи квартиры покупателю. Перечислите документы, которые подтверждают право собственности продавца и их реквизиты. В начале сделки у продавца может не быть всех документов, но в обязательном порядке нужно ознакомиться и зафиксировать в договоре реквизиты свидетельства о регистрации права собственности, правоустанавливающих документов на квартиру и паспортные данные продавца.
Распределите расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и др. Обязательно нужно указать срок, в который нужно заключить основной договор. Если его не указывать, договор необходимо заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.