Сервитут для обеспечения проезда и прохода
Установить сервитут в суде — это иногда единственный выход из ситуации, когда объект недвижимости расположен на чужом земельном участке.
В соответствии с п.3 ст.274 ГК РФ установить сервитут в судебном порядке можно, только если стороны не достигли соглашения об установлении сервитута или его условиях. Соглашение об установлении частного сервитута является разновидность договора, а поэтому, к процедуре его заключения применяются нормы о заключении договоров.
Для установления сервитута необходимо соблюсти формальный порядок урегулирования спора. Для этого нужно направить собственнику участка проект соглашения об установлении бессрочного частного сервитута. В проекте нужно прописать существенные условия сервитута, а также соразмерную плату за пользование участком.
Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами. Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить лицо, если бы участок не был обременен сервитутом. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Законодательство не содержит требований о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Требование об установлении сервитута или его условий относится к вещно-правовому способ защиты. Поэтому дополнительно направлять претензию собственнику участка не нужно.
После того как собственник земельного участка, в отношении которого планируется установить сервитут, откажется подписывать проект соглашения об установлении бессрочного частного сервитута, не согласится с некоторыми его условиями или просто его проигнорирует, следует сразу обращаться с соответствующим иском в суд.
Сервитуты, установленные как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, подлежат регистрации в ЕГРН. Поэтому суды требуют, чтобы в просительной части искового заявления об установлении сервитута были прописаны все его параметры, включая координаты точек границ частей участка (пешеходных и автомобильных дорог), по которым должен осуществляться проход физических лиц и проезд транспортных средств через земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут. В случае неуказания данных координат в исковом заявлении не исключен вариант оставления судом иска без рассмотрения. При подготовке иска необходимо обратиться к соответствующим специалистам (например, к кадастровому инженеру) в целях установления вышеуказанных координат.
После подачи искового заявления истец должен доказать суду отсутствие законной и разумной возможности обеспечения своих правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости) каким-либо иным способом, помимо обременения сервитутом соответствующего земельного участка.
В предмет доказывания по иску входят следующие условия:
1.Наличие у истца права собственности на объект недвижимого имущества;
2.Факт обращения истца к собственнику земельного участка для достижения соглашения об установлении сервитута;
3.Наличие у истца таких нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Нередко владельцы земельных участков, в отношении которого требуют установить сервитут, сопротивляются. Тогда суд предложит сторонам назначить судебную экспертизу.
В основном назначается комплексная экспертиза, привлекаются два разных специалиста: кадастровый инженер, который выявляет варианты установления сервитута и описывает его параметры, и независимый оценщик, который рассчитывает соразмерную плату за пользование земельным участком. Перед специалистами ставят следующие вопросы:
Кадастровому инженеру:
- «Каковы, с учетом действующих норм и правил, возможные варианты прохода физических лиц и проезда легковых и большегрузных транспортных средств к принадлежащему истцу земельному участку (приводятся его характеристики) через следующие принадлежащие ответчику объекты недвижимого имущества:
— земельный участок (указываются его характеристики);
— пропускной пункт (указываются его характеристики)?»
2.«Каковы площадь и координаты характерных точек границ частей земельного участка и пропускного пункта, указанных выше, необходимых для организации указанных прохода и проезда к принадлежащему истцу земельному участку (приводятся его характеристики) в целях установления сервитута в соответствии с их возможными вариантами?»
Вопросы оценщику:
- «Какова соразмерная плата за сервитут в соответствии с предложенными вариантами его установления?»
С учетом того, что сервитут это определенные ограничения в праве собственности, которые влияют, в том числе и на рыночную стоимость объекта сервитута, суд будет стремиться установить все возможные варианты сервитута, чтобы в итоге оставить вариант, наименее обременительный для ответчика.
Истец должен будет согласиться с данным вариантом или доказывать, что наиболее приемлемый для ответчика вариант является неисполнимым в действительности.
Задачей суда при осуществлении выбора из таких альтернативных вариантов является соблюдение баланса интересов сторон и определение варианта, наиболее экономичного для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника участка.
Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут для проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий для проезда по служащему земельному участку, в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия.
Таким образом, установление сервитута в судебном порядке не представляет особой сложности с точки зрения юридической техники. Проблемы вызывает выявление его «технических» параметров, вариантов сервитута, координат характерных точек границ частей земельного участка, суммы соразмерной платы.
(0)