Узаконение самовольной постройки в суде

В ст. 222 ГК РФ законодатель устанавливает ряд условий, при  соблюдении которых лицо вправе признать за собой право собственности на самовольную постройку. Еще одно условие содержится в разъяснениях  постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 года.

                       Признаки самовольной постройки

В  ст. 222 ГК РФ называны три признака, при наличии хотя бы одного из которых объект недвижимости признается самовольной постройкой . Строение, сооружение или иное недвижимое имущество должно быть возведено:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Помимо наличия вышеуказанных  признаков, для признания постройки самовольной необходимо наличие дополнительных условий применения этих признаков. Так, необходимо, чтобы разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и/или соответствующие градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являлись действующими на дату выявления самовольной постройки.

Кроме того, судебная практика добавляет, что самовольная постройка — это правонарушение, основанное на одном из двух аспектов:

1. строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю;
2. отсутствие необходимых разрешений или  нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

      Последствия признания объекта самовольной постройкой

1. Санкцией за возведение самовольной постройки выступает обязанность снести ее.
2. 2. Право собственности на самовольную постройку у лица ее построившего не возникает.
3. На лице построившим строение самовольно обязано привести самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Решение о приведении постройки в соответствие с определенными параметрами принимает суд на основании заявления органа местного самоуправления.  Этот орган вправе самостоятельно принять такое решение только в случаях, указанных в ч. 4 ст. 222 ГК РФ. Орган местного самоуправления  не вправе принимать решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями применительно к объекту недвижимого имущества если:

1. право собственности на строение зарегистрировано в ЕГРН;
2. право собственности на строение признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
3. в отношении строения которого ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки;
4. строение является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом.

При каких условиях суд признает право собственности на самовольную постройку?

1. Лицо имеет права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем возведенного объекта. отсюда, для подтверждения данного обстоятельства нужно представить в суд правоустанавливающие документы в отношении земельного участка.

На практике в суд с соответствующим иском обращаются  и арендаторы земельных  участков, осуществивших самовольное строительство. Суды однозначно указывают, что право собственности арендатора на самовольную постройку, возведенную на земельном участке без необходимых разрешений, признается при  наличии следующих условиях:

1. участок предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости;
2. спорный объект построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
3. сохранение спорного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Такая правовая позиция ВС РФ применяется только при наличии воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем соответствующего объекта. В противном случае арендатор нарушает п. 1 ст. 615 ГК РФ...

Таким образом, договор аренды должен содержать положения о предоставлении ответчику права на возведение капитальных объектов на предоставленном в аренду участке.

Постройка должна соответствовать не только нормам закона, но и целевому назначению земельного участка

Изменить вид разрешенного использования земельного участка возможно только в строго установленном законом порядке, что затрудняет узаконивание самовольной постройки.

В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному виду использования, а компетентный орган отказал в его изменении, суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на такую постройку.

Подтверждение того, что возведенный объект не нарушает права и интересы иных лиц связано с установлением соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, поскольку именно их нарушение создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Несоответствии постройки градостроительным и строительным нормам являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми.

К таковым относятся нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Исходя из положений гражданского законодательства, неполучение разрешения на строительство хотя и является одним из признаков самовольной постройки и основанием для ее сноса, но само по себе не означает, что она безусловно создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Бремя доказывания отсутствия такой угрозы лежит на истце. При этом вопрос о соответствии возведенного объекта действующим нормам и правилам требует специальных знаний. Для решения данного вопроса при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу.

Однако истец может провести и досудебную экспертизу, направленную на подтверждение безопасности спорной постройки. Как показывает судебная практика, заключение такой экспертизы является доказательством, оценивается судом по правилам ст. 71 АПК РФ и зачастую не влечет за собой проведения судебной экспертизы.

Таким образом, целесообразно перед подачей иска о признании права собственности провести досудебную строительно-техническую экспертизу и поставить перед экспертом вопросы относительно соответствия спорной постройки экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, градостроительным, строительным нормам и правилам, а также отсутствия/наличия угрозы жизни и здоровью людей при ее сохранении.

. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суды удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Однако в целях предотвращения обхода специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, судебная практика устанавливает следующее обязательное требование. Лицо, создавшее самовольную постройку, должно подтвердить, что предпринимало надлежащие меры к ее легализации. В частности, пыталось получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Также суды проверяют правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта.

Переписка с департаментом архитектуры, строительства и землепользования не свидетельствует о соблюдении предусмотренного законом порядка получения разрешительных документов.

Однако,  обращение за разрешением на строительство после начала строительства не позволит узаконить соответствующую постройку.

Между тем суд признает достаточными меры по легализации объекта самовольного строительства, если застройщик не получил разрешение на строительство по независящим от него причинам.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ истцу важно учесть ряд обстоятельств :

1. земельный участок, на котором возведен объект самовольного строительства, должен принадлежать истцу на праве собственности либо аренды (в последнем случае договор должен прямо предусматривать право арендатора возводить на арендуемом участке объекты недвижимости);
2. самовольная постройка должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, на котором она возведена;
3. перед осуществлением самовольного строительства необходимо предпринять надлежащие попытки к получению разрешительной документации;
4. перед подачей иска целесообразно провести строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит, что постройка соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, градостроительным, строительным нормам и правилам, а ее сохранение не угрожает жизни и здоровью людей.