Узаконение самовольной постройки через суд

Узаконение самовольной постройки через суд

В ст. 222 ГК РФ законодатель закрепил  несколько условий, при  соблюдении которых лицо вправе признать за собой право собственности на самовольно возведенную постройку. Дополнительное условие  содержится в разъяснениях  постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 года.

В  вышеуказанной норме ГК названы  три признака самовольности постройки. Если в наличии имеется  хотя бы один из этих признаков из которых объект недвижимости признается самовольной постройкой .

   Недвижимое имущество должно быть возведено:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Кроме  вышеуказанных  признаков, для признания постройки самовольной необходимо наличие дополнительных условий применения этих признаков. В частности необходимо, чтобы разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или ) соответствующие градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являлись действующими на дату выявления самовольной постройки.

На данный момент, судебная практика добавляет еще один признак.  Самовольная постройка — это правонарушение, основанное на одном из двух  элементов:

  1. постройка возведена на земельном участке при отсутствии соответствующего гражданского права на землю;
  2. отсутствует необходимое разрешение либо  нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

      Последствия признания постройки самовольной

  1. За возведение СП наступает санкция в виде  обязанности снести ее.
  2. 2. Право собственности на самовольную постройку у лица ее построившего не возникает.
  3. На лице построившим строение самовольно обязано привести самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Решение о приведении постройки в соответствие с определенными параметрами принимает суд на основании заявления органа местного самоуправления.

Орган местного самоуправления вправе самостоятельно принять такое решение только в случаях, указанных в ч. 4 ст. 222 ГКРФ. Он не вправе принимать решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями применительно к объекту недвижимого имущества если:

  1. право собственности на строение зарегистрировано в ЕГРН;
  2. право собственности на строение признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
  3. в отношении строения которого ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки;
  4. строение является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом.

  Условия  при которых  суд признает право собственности на самовольную постройку

  1. Лицо имеет права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем возведенного объекта. отсюда, для подтверждения данного обстоятельства нужно представить в суд правоустанавливающие документы в отношении земельного участка.

Право собственности арендатора на СП возведенную на земельном участке без необходимых разрешений, признается при  наличии следующих условиях:

  1. участок предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости;
  2. постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
  3. сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Такая правовая позиция ВС РФ применяется только при наличии воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем соответствующего объекта. В противном случае арендатор нарушает п. 1 ст. 615 ГК РФ...

Отсюда, договор аренды должен содержать положения о предоставлении ответчику права на возведение капитальных объектов на предоставленном в аренду участке.

Кроме того, постройка должна соответствовать  целевому назначению земельного участка.

Изменить вид разрешенного использования земельного участка возможно только в установленном законом порядке.

В тех случаях, когда  самовольная постройка была возведена на земельном участке разрешенный вид использования которого  возведение такой постройки не предусматривает, а компетентный орган отказал в изменении вида использования то суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на такую постройку.

Подтверждение того, что возведенный объект не нарушает права и интересы иных лиц связано с установлением соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, так как именно их нарушение создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Несоответствии  постройки этим нормам являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми.

К неустранимым и существенным нарушениям относятся нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

По смыслу закона, отсутствие  разрешения на строительство хотя и является одним из признаков самовольной постройки и основанием для ее сноса, но само по себе не означает, что она безусловно создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Бремя доказывания отсутствия такой угрозы лежит на истце. Вопрос о соответствии возведенного объекта действующим нормам и правилам требует специальных знаний. Для решения данного вопроса при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу.

Истец может провести и соответствующую экспертизу до подачи иска в суд . Заключение такой экспертизы является доказательством, оценивается судом.

Отсюда, целесообразно до подачи иска в суд  провести досудебную строительно-техническую экспертизу и поставить перед экспертом вопросы относительно соответствия спорной постройки экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, градостроительным, строительным нормам и правилам, а также отсутствия/наличия угрозы жизни и здоровью людей при ее сохранении.

В целях предотвращения обхода специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, судебная практика устанавливает следующее обязательное требование. Лицо, создавшее самовольную постройку, должно подтвердить, что предпринимало надлежащие меры к ее легализации. Суды так же проверяют правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта.

Следует заметить, что переписка с департаментом архитектуры, строительства и землепользования не свидетельствует о соблюдении предусмотренного законом порядка получения разрешительных документов.

В то же время, обращение за разрешением на строительство после начала строительства не позволит узаконить соответствующую постройку.  Однако, суд признает достаточными меры по легализации объекта самовольного строительства, если застройщик не получил разрешение на строительство по независящим от него причинам.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку истцу следует учесть следующие обстоятельства :

  1. земельный участок, на котором возведена СП, должен принадлежать истцу на праве собственности либо аренды . Если земельный участок принадлежит заявителю на праве аренды, то договор должен прямо предусматривать право арендатора возводить на арендуемом участке объекты недвижимости);
  2. СП должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, на котором она возведена;
  3. перед осуществлением самовольного строительства необходимо предпринять надлежащие попытки к получению разрешительной документации;
  4. перед подачей иска целесообразно провести строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит, что постройка соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, градостроительным, строительным нормам и правилам, а ее сохранение не угрожает жизни и здоровью людей.

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *