Возмещение за изымаемый земельный участок для госнужд

Частные земельные участки могут быть изъяты в государственную собственность для различных нужд. Оспаривание решений об изъятии земельных участков в большинстве случаев оказывается бесперспективным. Целесообразней бороться за получение равноценного возмещения.

Отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд допускается только при условии предоставления предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35 Конституции).

Единственный возможный случай безвозмездного изъятия участка государством — его конфискация как дополнительное наказание за совершенное преступление (ст. 50 ЗК). Правовым основанием для прекращения права собственности лица на земельный участок при конфискации является вступивший в силу приговор суда. Данный вид изъятия не может рассматриваться как релевантный изъятию для государственных (муниципальных) нужд, предусматривающему особую процедуру передачи участка в государственную или муниципальную собственность.

Сумма равноценного возмещения включает рыночную стоимость участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также убытки, причиненные правообладателю изъятием участка, в том числе в связи с невыполнением им обязательств перед третьими лицами.

Возмещение должно исчисляться как с учетом фактического использования участка, несения собственником (правообладателем) расходов на него, так и с учетом целей использования, которые формировали бы рыночную стоимость участка в ситуации, если бы изъятия не было.

Равноценное возмещение определяется посредством оценки рыночной стоимости участка. Оценка проводится  по заказу органа государственной власти, принявшего решение об изъятии. Однако суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения. В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

При подготовке отчета об оценке и проведении судебной экспертизы используется преимущественно сравнительный метод, то есть метод объектов-аналогов. Между тем текущая стоимость аналогичных участков, вопреки устоявшемуся мнению, может не отражать действительную стоимость изымаемого участка для целей определения равноценного возмещения. Так  по одному арбитражному делу Арбитражный суд Северо-Кавказского округа прямо указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных в районе изъятия . В границах строительства данного объекта фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства. Суд счел, что Российская Федерация, выступая покупателем земельных участков для строительства автодороги, приобретает их в силу разработанной проектной документации, то есть для реализации проекта не может отказаться от их приобретения. Сложившиеся условия не являются свободным рынком, они способствуют искусственному завышению стоимости участков в районе изъятия.

В любом случае подбор абсолютно равноценного объекта-аналога при оценке участков довольно затруднителен. Тем не менее, можно подобрать сходный объект по нескольким из следующих критериев:

1.расположение участка;

2.категория, вид разрешенного использования участка и цель его использования;

3. площадь и конфигурация участка;
4. стоимость расположенных на участке объектов недвижимости;
5. прогнозируемые доходы, которые можно получить от использования участка.

Следует отметить, что цена объектов-аналогов далеко не всегда отражает рыночную стоимость изымаемого участка

Суд должен учитывать цели использования участка собственником до изъятия. По смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280ГК РФ возмещение правообладателю должно рассчитываться таким образом, как если бы изъятия не было. Соответственно, имущественные потери рассчитываются исходя из пользования участком в тех целях, в которых его использовал собственник до заключения соглашения об изъятии (в данном деле — в целях ведения сельского хозяйства).

Президиум ВС разъяснял: при наличии разногласий между органом власти и собственником в рамках определения рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.

Суд должен исходить из фактического правомерного использования участка и расположенных на нем объектов недвижимости.  Например, на участке с разрешенным использованием «под гаражи» было расположено несколько объектов недвижимого имущества. Часть объектов использовалась под гаражи, а часть была переоборудована в автосалон и магазин автозапчастей посредством реконструкции, согласованной с местной администрацией.

Суды первой и апелляционной инстанций оценивали объекты недвижимого имущества как единый имущественный комплекс. Они не учли фактическое использование объектов и не включили в размер равноценного возмещения расходы на реконструкцию гаражей. Верховный суд признал, что при определении части равноценного возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование данных объектов, а не только информацию о разрешенном использовании, указанную в ЕГРН.

Примечательно, что в качестве доказательства фактического использования объектов суд признал не только постановление местной администрации о реконструкции гаражей под салон автоуслуг и акты приемки в эксплуатацию салона и магазина, но и факт уплаты собственником налогов исходя из фактического использования объектов на участке.

В ряде случаев стоимость участков существенно снижается непосредственно перед предполагаемым изъятием в связи с каким-либо масштабным строительным проектом. Причиной выступает отсутствие у частных лиц интереса приобретать участок и делать существенные вложения в него при отсутствии долгосрочных перспектив его разработки.

Существует и обратная практика по существенному увеличению рыночной цены земельных участков после объявления масштабного социального проекта. Такое изменение стоимости называется «возмущение рынка». Возмущение земельного рынка имело место, например, перед проведением Олимпийских игр 2014 года в отношении земельных участков в Большом Сочи и в первый год строительства Крымского моста в районе его возведения. Фактически либо собственник будет вынужден продать участок по заниженной цене, либо публично-правовому образованию придется выкупать участок по существенно завышенной цене в случае использования объектов-аналогов в районе изъятия для определения рыночной цены.

В состав возмещения включаются убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды от утраты возможности заниматься предпринимательской деятельностью с использованием изымаемого участка. Если суды не учли данные о предпринимательской деятельности собственника, осуществляемой с использованием изымаемых объектов недвижимости, дело должно быть направлено на новое рассмотрение.

Для включения упущенной выгоды в состав возмещения правообладателю участка необходимо будет доказать ряд обстоятельств:

1. наличие права на изымаемый участок;
2. действительное ведение предпринимательской деятельности с использованием участка;
3. размер дохода и затраты на ведение предпринимательской деятельности.

В одном из дел разрешался вопрос о включении в размер возмещения упущенной выгоды в связи с утратой участка с расположенными на нем посевами. Собственник указал, что не сможет продать третьему лицу урожай, который предполагалось получить с изымаемого участка. В качестве доказательства он предоставил договор купли-продажи посевов подсолнечника, заключенный после даты получения уведомления об изъятии участка. Суды отказались включить убытки в состав возмещения за изъятие по двум причинам:

1. собственник не представил в администрацию муниципального образования сведений об урожайности за последние три года (что подтверждает отсутствие факта ведения сельскохозяйственного производства на изымаемом участке);
2. договор купли-продажи заключен после получения уведомления об изъятии9. Таким образом, в размер возмещаемой упущенной выгоды не включаются убытки по сделкам, которые правообладатель заключил после получения уведомления об изъятии участка.

На размер упущенной выгоды влияет не стоимость участка, а размер недополученного от его использования дохода. Равноценное встречное возмещение исчисляется с учетом следующих факторов:

1. рыночная оценка участка должна проводиться исходя из фактического и рыночного использования участка до принятия решения о его изъятии (как если бы решение об изъятии отсутствовало);
2. использование объектов-аналогов при проведении рыночной оценки не способствует объективному установлению уровня рыночных цен;
3. упущенная выгода определяется исходя из суммы недополученного от использования участка дохода;
4. возмещаемая упущенная выгода не может включать убытки по сделкам, заключенным после получения правообладателем уведомления об изъятии участка.

Разрешение таких споров во многом зависит от представленных сторонами доказательств и их оценки судом. Чтобы получить оптимальный размер возмещения, правообладателю важно добиться оценки участка с учетом факторов, которые существовали бы в отсутствие изъятия. Кроме того, нужно представить все доказательства фактического использования изымаемого участка и строений на нем, в том числе для определения размера понесенных убытков.

Убытки не являются объектом оценки (ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Соответственно, размер упущенной выгоды нельзя определить на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Тем не менее, иногда собственники представляют суду отчеты об оценке рыночной стоимости упущенной выгоды для целей исчисления равноценного возмещения.

В одном из дел в качестве доказательств размера упущенной выгоды истец представил отчет об определении ее стоимости. В основу расчета были положены данные об упущенной выгоде предприятия на 1 га посевной площади. Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур подтверждался документами бухгалтерского учета и отчетности. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия участка суд принял данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

В итоге суд пришел к выводу о доказанности наличия и размера убытков в виде упущенной выгоды, причиненных изъятием участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом ВС 10.12.2015