Отсрочка или приостановка оплаты аренды в карантин

Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ  обязывает арендодателей подписывать с арендаторами допсоглашения об отсрочке оплаты. Сделать это арендодатель должен в течение 30 дней с момента, когда к нему обратится арендатор. Требования к условиям и срокам отсрочки должно установить Правительство. Кроме того, арендатор теперь вправе требовать снизить размер платы, если помещениями из-за ограничений властей в связи с пандемией пользоваться невозможно.

В некоторых случаях арендатор вправе не платить за аренду. Зависит от положений договора и оттого, кто и по какой причине принял решение о закрытии.

Если закрыть помещения арендодатель решил сам, то есть, без прямого предписания властей, то  арендатор  вправе не платить за аренду, так как он не может использовать помещения по вине арендодателя. Кроме того он вправе требовать с арендодателя  выплаты компенсации ,убытки и другие санкций предусмотренные договором . Арендодатель, вероятно, обязан будет вернуть обеспечительный платеж, но это зависит от условий договора аренды.

Арендатору нужно сразу после закрытия помещения  обратится к арендодателю с уведомлением в котором указать что он  приостанавливаете оплату аренды до момента, когда доступ в помещения  восстановит арендодатель.

Арендодатель может попытаться избежать ответственности  и   доказывать форс-мажор. При этом арендную плату за период закрытия все равно можете не перечислять.  Однако, доказать форс-мажор арендодателю будет сложно.

Арендодатель может закрыть помещения, чтобы решить финансовые сложности сторон. Тогда такое решение сторонам надо оформить дополнительными соглашениями.

Если прекратить доступ  в помещение решил арендодатель  по прямому предписанию властей, то его  нельзя использовать из-за прямого запрета госоргана.  Арендатор в этом случае  вправе не оплачивать аренду, а арендодатель в силу форс-мажора не несет ответственности за невозможность использовать помещения. То есть он не платит неустойку, не возмещает убытки. Иного рода последствия могут быть  закреплены в договоре ( Определение ВС от 29.01.2015 по делу № А19-1917/2013).

Исполнение  арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества в его владение и пользование.  Если у арендатора нет возможности использовать арендованное имущество по обстоятельствам, которые не зависят от него, это освобождает  арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Так как арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от вас обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Так например, приостановление деятельности торговых центров в связи с несоответствием противопожарному законодательству освобождает от оплаты аренды. Это происходит, так как арендатор не может пользоваться помещениями по не зависящим от него обстоятельствам. Отсутствие вины арендодателя  здесь не имеет правового значения

Если срок аренды истекает в период действия запрета властей, можно прекратить договор невозможностью исполнения. Это правило применимо в случае краткосрочной аренды помещений под даты мероприятий.

В настоящее время эти последствия арендатор может применять ссылаясь на положения  ст. 416 и 417 ГК РФ  если арендуются площади:

1. Ночных клубов, дискотек и иных аналогичных объектов, кинотеатров и кинозалов, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений. Эти объекты должны быть закрыты регионами.
2. В государственных музеях, выставках, библиотеках, театрах, филармониях, цирках, иных организаций исполнительских искусств, кинотеатрах;
3. Бассейнов, фитнес-центров, аквапарков и других объектов физической культуры и спорта с массовым посещением людей.

Арендодателей обязали подписывать с арендаторами допсоглашения об отсрочке оплаты. Но из-за введенных ограничений в связи с пандемией многие компании закрыты, сотрудники работают удаленно, представителям арендатора и арендодателя приехать в офис, чтобы подписать бумаги, невозможно. В связи с этим возникает ряд вопросов. Во-первых, как подписать допсоглашение к договору аренды?

Здесь возможны три способа:

1. Используя усиленные квалифицированные электронные подписи.
2. Вызвать курьера. То есть, можно вызвать курьера, подписать соглашение на бумаге и передать его через него... Курьер заберет подписанные экземпляры допсоглашения у одной стороны и отвезет их другой стороне для подписания. Но убедиться, что соглашение подписал именно уполномоченный представитель арендодателя, вы не сможете. Чтобы снизить риск,  нужно сохранять переписку с контрагентом и документы по услугам курьера.
3. Обмен сканами подписанных допсоглашений. Форма в этом случае не будет соблюдена. Это влечет недействительность соглашения. Росреестр его не зарегистрирует, а арендодатель после отмены карантина может отказаться заключить допсоглашение в надлежащей форме.

Заявление и иные документы для регистрации допсоглашения вы вправе подписать усиленной квалифицированной электронной подписью и подать в Росреестр электронно.

Подать документы на регистрацию можно по почте. Некоторые отделения почты продолжают работать, в них можно направить курьера.  Для этого нотариально заверьте подпись на заявлении и доверенности. Сейчас продолжают работать «дежурные нотариальные конторы» для совершения действий, которые не терпят отлагательств. Возможность выездного обслуживания остается на усмотрение нотариусов.

Возможности лично подать документы в Росреестр, в том числе через МФЦ, во многих регионах сейчас нет из-за ограничений в связи с пандемией и изменениями в работе Росреестра.

Чем рискует арендатор, если не зарегистрирует допсоглашение?

Дополнительное соглашение вступит в силу для сторон с момента подписания, для третьих лиц — с момента регистрации. Если невозможно подать документы на регистрацию, можно отложить вопрос регистрации до снятия законодательных ограничений в связи с коронавирусом. Отсутствие регистрации влечет риски для арендатора, в частности, в случае перехода права собственности на арендуемый объект. Новый собственник не будет связан не зарегистрированным соглашением, если не будет доказана его недобросовестность.

Ответственность за просрочку арендных платежей за текущий год арендаторам больше не грозит, поэтому теперь использовать механизм форс-мажора и собирать доказательства его возникновения в большинстве случаев нет необходимости.

Если арендатор заключил договор аренды недвижимого имущества после введения режима повышенной готовности, арендодатель не обязан предоставлять отсрочку. В этом случае арендатор может попробовать освободиться от ответственности, доказав форс-мажор, например в связи с вынесением региональными властями запрета использовать помещения вашего типа.