ДОГОВОР АРЕНДЫ- обобщения судебной практики
Договор аренды недвижимого имущества очень широко используется в предпринимательской деятельности. Однако, договор аренды очень часто становится предметом судебного спора. Судебная практика по данной категории долгое время была весьма противоречива и не однозначна. В настоящее время в связи с выходом ряда постановлений ВАС и ВС РФ сформировалась определенная судебная практика, о которой уже вилась речь на сайте.
В настоящей статье содержаться обобщения судебной практики по наиболее острым и часто встречающимся спорным вопросам, в том числе по договорам аренды недвижимого имущества не прошедшего государственную регистрацию
Аренда вещи, на которую арендодатель не обладает правом собственности
— Исходя из положений ГК РФ, сложилась судебная практика, в соответствии, с которой договор аренды может быть заключен на вещь, в отношении которой арендодатель на момент заключения договора не обладает правом собственности, но на момент передачи этой вещи право собственности уже зарегистрировано за арендодателем или арендодатель являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему объекта недвижимости.
Отсюда, арендатор обязан платить арендную плату арендодателю, являющегося законным владельцем недвижимого имущества. В свою очередь арендатор вправе требовать от арендодателя передачи вещи по договору и возмещения убытков понесенных в связи с неисполнением договора в этой части.
То что объект недвижимого имущества не был сдан в эксплуатацию на момент заключения договора, так же не влечет его недействительность. Однако, использование объекта без сдачи его в эксплуатацию может повлечь административную ответственность для сторон.
Аренда на использование только части вещи
— Договор аренды может быть заключен на использование лишь части помещения или земельного участка. Такой договор, заключенный на срок год и более должен быть зарегистрирован.
— Если право собственности на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем на недвижимую вещь, для государственной регистрации может быть представлен документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание сдаваемой в аренду части помещения. Этот документы должен быть подписан обеими сторонами.
Кадастровый паспорт для регистрации в этом случае не требуется. Однако, для регистрации договора аренды части земельного участка, являющегося в государственной или муниципальной собственностью, возможно лишь после получения кадастрового паспорта на земельный участок.
Соблюдение условий не зарегистрированного договора аренды
Если стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, добровольно выполняли все условия, но не зарегистрировали договор в установленном порядке, то исполнение договора должно осуществляться в соответствии с закрепленными в нем условиями.
Однако при этом следует учитывать, что такой арендатор не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, а при переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу, последнее не обязано будет принимать обязанности прежнего арендодателя.
В таких случаях стороны не могут выдвигать требований о недействительности договора или признании его не заключенным, в том числе в случаях ненадлежащего описания объекта аренды.
О пролонгации договора аренды читайте здесь.