Регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды необходима в случаях указанных в законе. Если в таких случаях регистрация договора аренды осуществлена не была, то договор аренды считается не заключенным.

При отсутствии государственной регистрации договора аренды арендодатель в любое время вправе предъявить к арендатору требования об освобождении помещения. Однако, плату за время пользования объектом недвижимости все же придется внести.

Регистрация договора аренды обязательна

в следующих случаях:

— если срок  договора аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года;

— если договор аренды  отдельного помещения в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года;

-  если договор аренды земельного участка заключен на срок от одного года и выше;

-если на один и тот же объект недвижимого имущества было заключено сразу несколько  договоров аренды  и при этом  срок одного из них начинает течь сразу  после истечения срока действия другого договора. Такие договора аренды расцениваются судами как единая сделка, требующая регистрации.

Когда регистрация договора аренды не требуется

Отсюда  регистрация договоров аренды не требуется в следующих случаях.

1.  Если срок договор аренды составляет менее одного года;

2. Если договор аренды, заключенный на срок менее одного года, пролонгирован на срок менее года;

3. Если договор аренды заключен  или возобновлен на неопределенный срок;

    Вывод об отсутствии  необходимости регистрировать договор аренды заключенный на определенный срок основан на следующих положениях закона.

Договор аренды, который подлежит регистрации, должен отвечать двум условиям:

•   в нем должен быть определен конкретный срок действия договора;

•  срок договора должен быть   не меньше 1 года.

Поскольку договор аренды заключенный на неопределенный срок, этим двум условиям не отвечает, его государственная регистрация не требуется.

Кроме того, исходя из сформировавшейся судебной практики,  продление договора аренды приравнивается  к заключению нового договора аренды на неопределенный срок.

Порядок государственной регистрации договора

Для того, чтобы зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества  любая из сторон договора должна обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Стороны договора сами решают, какая из сторон будет подавать заявление, а соответственно и оплачивать государственную пошлину за регистрацию. Чтобы не возникло недоразумений, имеет смысл прописывать эту обязанность стороны в самом договоре аренды.

   Конечно, сторона на которую обязанность по регистрации договора не возложена должна контролировать другую сторону, чтобы она зарегистрировала его. При необходимости  необязанная сторона договора  должна понуждать обязанную строну к действиям по регистрации аренды, ведь отсутствие регистрации может повлечь неблагоприятные последствия для обеих сторон.

С заявлением о регистрации заявитель должен предоставить на регистрацию пакет документов, перечень которых содержится  в пункте 8 Методических рекомендаций  утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Объем прикладываемых документов зависит от того, было ли ранее зарегистрировано за арендодателем право собственности на предмет договора аренды или нет. Если регистрации не было, то  к заявлению потребуется приложить кадастровый паспорт на недвижимое имущество. Если такая регистрация была, то достаточно любой документ, содержащий необходимое описание этого объекта.

 Размер государственной пошлины  с физических лиц  за регистрацию договора аренды составляет 1000 рублей и 15 000 рублей для юридических лиц. Госпошлина за дополнительное соглашение к договору аренды уплачивается в таком же размере.

 Срок регистрации один месяц со дня приема заявления и документов.

Регистрация соглашений об изменении или расторжении договора аренды

 Такие  соглашения являются  неотъемлемой частью договора аренды. Однако не всякое соглашение к договору должно регистрироваться.

 Регистрация соглашения требуется лишь в случаях, года этим соглашением изменяются условия и содержания обременений порождаемых договором аренды.

Регистрация соглашений к договору  требуется в следующих случаях:

  • когда меняется объект договора аренды ( меняется этаж, площадь, помещение).
  • когда изменяется размер арендной платы,
  •  когда меняется  срок договора аренды.
  • соглашение о расторжении договора аренды

 Оспаривание регистрации договора аренды в суде

Подавая в суд заявление об оспаривании регистрации договора аренды, следует учитывать, что  в гражданском праве  нет такого способа защиты права как обжалование акта регистрации права. А потому исковые требования должны заключаться в требовании, признать недействительным зарегистрированное право, а не запись о  регистрации этого права. Такой иск должен предъявляться  к правообладателю, а не к органу регистрации.

Прежде чем обратиться в суд следует изучить судебную практику по данной категории споров, чтобы не понести лишние расходы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *