Ограничение доступа  к помещениям при неуплате арендной платы

Ограничение доступа  к помещениям при неуплате арендной платы

Исключить возможность арендатора ограничивать доступ в помещение при неоплате аренды можно, но такой запрет необходимо закрепить в договоре.

Такой вывод следует из  одного судебного спора. Суть дела в следующем. Арендатор не платил арендную плату и за это его не пускали в  арендуемые помещения. В связи с не допуском в помещения арендатор потерял более 1 млн руб. прибыли.

Арендатор обратился в суд, но суды разошлись во мнениях, можно ли взыскать эти убытки с арендодателя.

Арендатору закрыли доступ к помещению до тех пор, пока не погасит долг в размере 500 тыс. руб. Однако он попросил вернуть доступ в предновогодний период, обещал оплачивать посуточно и постепенно закрывать основную задолженность. Арендодатель в ответ попросил график погашения, но вместо этого получил иск. Арендатор потребовал от контрагента 1,3 млн руб. упущенной выгоды за то, что не смог реализовать товар из-за закрытого помещения. Сумму убытков он рассчитал исходя из среднедневной прибыли, которую получал раньше в этом помещении.

Свои требования арендатор обосновал так. В договоре не было условия, которое позволяет арендодателю ограничивать доступ к помещению за неуплату. Арендодатель возражал указывая, что он вправе приостановить встречное исполнение, если арендатор нарушает свое обязательство. Суд первой  инстанции удовлетворила иск, но уменьшил сумму до 300 тыс. руб. Снижение суммы суд мотивировала обоюдной виной сторон. Суд апелляционной инстанции  поддержал арендодателя, и полностью отказала в иске.

Кассация оставила апелляционное решение  в силе указав следующее. Не пускать арендатора в помещение при неоплате законно по умолчанию. Специальной оговорки для этого не нужно. Наоборот, лишить арендодателя этой возможности можно только с помощью специального условия в договоре. В нем следует согласовать запрет арендодателю приостанавливать встречное исполнение договора.

Когда прямого запрета в договоре нет, сработает общая норма из статьи 328 ГК РФ. То есть арендодатель вправе не пускать арендатора, если тот не вносит арендные платежи. Убытки из-за того, что к помещениям не было доступа, арендатор не взыщет.

(2)