Условия перехода в многоквартирных домах на индивидуальное отопление
Следует отличать самовольный демонтаж отопления от законного перехода на индивидуальное (внутриквартирное) отопление. Самовольный демонтаж отопления в многоквартирных домах, запрещен законом. Так в соответствии с пп. «в» п. 35 Правил № 354 потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом) и являющегося правонарушением, которое, вопреки воззрениям граждан, самостоятельно отсоединяющих радиаторы в надежде на освобождение либо снижение платы за коммунальную услугу по отоплению, к желаемому результату не приводит. В соответствии с ч.15 ст.14 ФЗ № 190-фз от 27.07. 2010 года запрещен переход на индивидуальное отопление в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения. По смыслу указанного закона допускается переход на индивидуальное отопление при соблюдении двух условий:
- соответствии источника тепловой энергии нормативно установленным Требованиям и фиксации информации о допустимости (условиях, случаях) установки внутриквартирного отопления в схеме теплоснабжения муниципального образования. Эти требования установлены в п. 44 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 № 307:. В соответствии с этими правилами должна быть в наличии закрытая, то есть, герметичная камера сгорания; автоматическое прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления; температура теплоносителя — до 95 градусов Цельсия; давление теплоносителя — до 1 МПа
Эти требования так же содержаться в постановлением Правительства от 22.02.2012 № 154 пп. «б» п. 27, в пп. «а» п. 41 Требований к схемам теплоснабжения, утв. постановлением Правительства от 22.02.2012 № 154.
Таким образом, закон не содержит полного запрета на перевод квартир в многоквартирном доме на индивидуальное отопление, но устанавливает ряд условий при которых такой перевод допускается. В то же время, практически исполнить эти условия очень сложно по ряду причин:
1.Зачастую информация о внутриквартирном отоплении не внесена в схемы теплоснабжения муниципальных образований;
2.В большинстве случаев суды трактуют вышеуказанные нормы, как установление законодателем безусловного запрета на использование в многоквартирных домах индивидуальных квартирных источников тепловой энергии
Для того, чтобы перевести свою квартиру на индивидуальное отопление ее собственник должен скрупулезно соблюсти установленный правовыми нормами порядок перевода на индивидуальное отопление.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 6 ЖК РФ жилищное законодательства не имеют обратной силы. То есть, они применяются только к жилищным отношениям, возникающим после введения их в действие, если иное не предусмотрено правовой нормой. Отсюда, оценка законности переоборудования квартиры под индивидуальное отопление должна производиться по правовым нормам действовавшим на момент его осуществления. На это обращал внимание КС РФ в своем постановлении от 20.12.2018 № 46-П.
До принятия этого постановления КС суды это обстоятельство не учитывали и в обоснование своего решения указывали, что переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме повлечет уменьшение общего имущества в многоквартирном доме, а потому необходимо письменное согласие всех собственников квартир в жилом доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). На практике получить письменные согласия от всех собственников жилых помещений бывает невозможно, даже в случаях когда переоборудование было произведено до 1 января 2011 года.
Возникает вопрос, всегда ли требуется согласие всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, для переоборудования квартиры под индивидуальное отопление?
В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Если переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Перевод квартиры на индивидуальное отопление в многоквартирном доме практически всегда сопряжен с проведением работ по отсоединению расположенных в отдельном помещении обогревающих радиаторов централизованной системы отопления дома.
Однако, не все инженерные сети и оборудование находящееся в квартире относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. В квартирах имеются не только внутридомовые инженерные системы. В них находятся так же и внутриквартирное оборудование. В п. 2 Правил № 354 говорится, что внутридомовые инженерные системы, которые являются общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованного теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), мусороприемные камеры, мусоропроводы.
Внутриквартирное оборудование - это находящиеся в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме и не входящие в состав внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, которая включает в себя стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматуры, общедомовые приборы учета тепловой энергии, а другое оборудование, расположенное на этих сетях.
В отличие от внутридомовых инженерных систем, внутриквартирное оборудование, в том числе и система отопления, принадлежит собственнику квартиры. Поэтому именно он отвечает за соблюдение законного порядка его присоединения к внутридомовым инженерным системам, включая соответствие его технических характеристик конкретной инженерной системе, правильную эксплуатацию; отвечает за вред, причиненный третьим лицам несоблюдением этих требований; несет бремя содержания внутриквартирного оборудования (пп. «а» и «е» п. 35, пп. «в» и «г» п. 115, пп. «б» п. 158, п. 160 Правил № 354).
В жилищном законодательстве не закрепляет, где проходит граница между внутридомовой системой отопления и внутриквартирным отопительным оборудованием, но устанавливаются критерий для определения этой границы. Так в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ: в состав общего имущества включается оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). На это обстоятельство, обращал внимание и ВС РФ в ряде решений по конкретным делам.
Таким образом, разрешение вопроса о назначении элемента системы отопления и, соответственно, о его отнесении к общей собственности или собственности собственника отдельного помещения — должно происходить в зависимости от наличия технической возможности отключения данного элемента без изменения свойств (характеристик, параметров) прочих составляющих системы (т.е. без ее видоизменения и нанесения ущерба общему имуществу).
В большинстве случаев такая возможность имеется в местах размещения запорной арматуры. По ней и определяется граница между общим имуществом в многоквартирном доме и имуществом, относящимся к отдельному помещению. Отключаемые от стояков внутридомовой системы отопления в местах размещения запорной арматуры обогревающие элементы (радиаторы) не входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Поэтому в Письме Минстроя России от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04 указано, что обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются. Отсюда , собственник квартиры вправе без согласия собственников всех прочих помещений в доме распорядиться расположенными в его помещении и отвечающими вышеизложенным требованиям обогревающими элементами.
Установка в квартире электрического конвектора, в отличие от газовых котлов, не требует обустройства системы дымоудаления. Поэтому воздействие на общее имущество многоквартирного дома исключается, и согласие на это всех собственников квартир не требуется. При установке газовых котлов согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме прежде всего зависит от варианта устройства системы дымоудаления от теплогенератора. Если в доме имеется общий дымоотвод или дымоход, то уменьшения общего имущества не происходит и согласие всех собственников не требуется. Если нужен индивидуальный дымоотвод, требуется его прокладка через стену здания с выводом на крышу, скорее всего это повлечет уменьшение размера общего имущества и потребуется согласие всех собственников.