Преимущественное право на покупку доли обанкротившегося участника у совладельцев
Цена доли в праве собственности на нежилое помещение при банкротстве сособственника определяется по результатам открытых торгов. Оно подлежит реализации победителю торгов только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки.
Верховный суд в своем третьем Обзоре судебной практики от 25 ноября 2020 года определил баланс интересов сособственника и конкурсных кредиторов должника, а именно: как определять цену и как реализовать долю в праве собственности на нежилое помещение.
В Обзоре приводится пример из судебной практики. Финансовый управляющий обратился с заявлением об утверждении порядка реализации имущества. Он предлагал сначала выкупить долю в нежилом помещении сособственнику по цене, установленной экспертом-оценщиком, а в случае отказа — продать третьим лицам с открытых торгов. Суды утвердили такой порядок. Верховный суд отменил судебные акты и обратил внимание на следующие моменты:
1., По общему правилу имущество должника-банкрота подлежит реализации только путем проведения торгов, а судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности.
- При банкротстве должника его сособственник не лишается преимущественного права покупки доли, однако цена доли должна быть определена по результатам открытых торгов.
Таким образом, ВС РФ фактически расписал алгоритм дальнейших действий. Арбитражный управляющий обязан провести открытые торги. После определения победителя торгов в отношении доли должника сособственнику должна быть предоставлена возможность реализации преимущественного права покупки этой доли по цене, предложенной победителем торгов. В случае отказа сособственника от покупки доля подлежит реализации победителю торгов. Такая позиция обусловлена тем, что победитель торгов и является тем самым третьим лицом, предложение по цене которого является рыночным и может быть предложено сособственнику в целях осуществления его преимущественного права на покупку данной доли.
Однако, остался неясным один вопрос: что делать с задатком, который внес победитель торгов? Нормы ст. 110 Закона о банкротстве обязывают организатора определять размер задатка для участия заинтересованных лиц в торгах. Но если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Вопросов нет, если сособственник отказался от покупки доли. В таком случае победитель торгов либо заключит договор купли-продажи, либо откажется и утратит право на задаток. Если же сособственник согласился на выкуп доли, то, очевидно, обязательство между победителем торгов и организатором торгов прекращается невозможностью исполнения по основанию, за которое ни одна из сторон не отвечает. В свою очередь, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток подлежит возврату.