Как разменять единственное жилье должника

Как разменять единственное жилье должника

Продать роскошное жилье  должника и переселить его в жилье поскромнее теперь проще. Конституционный суд указал, что иммунитет единственного жилья не может быть абсолютным. Но чтобы его снять, недостаточно соблюсти критерии названные КС. Кроме этого надо учесть и дополнительные требования, которые уже  сформировали суды. Что требуют доказать суды в спорах о единственном жилье должников?

Продать единственное жилье за долги возможно, когда оно явно превышает базовые потребности должника в жилище.  Ключевым доводом кредиторов является избыточный метраж квартиры или дома должника. Суды сопоставляют характеристики спорной недвижимости и уровень «разумной потребности должника и членов его семьи в жилище». Они ориентируются на нормы предоставления жилплощади по договору соцнайма в конкретном регионе. Однако, это не означает, что любое превышение таких норм автоматически приравнивает жилье к роскошному. Названный критерии- как для соцнайма, является лишь ориентиром для суда. Небольшое превышение социальной нормы  суды не считают существенным. на 25 процентов.

Если квартира помимо большой площади обладает и иными характеристиками роскошного жилья, кредиторам следует указать на эти обстоятельства ( район, статус элитного жилья, дорогостоящая отделка). Часть судов отмечает, что сам по себе метраж не может быть единственным критерием, кредиторам необходимо доказать и другие параметры.

Показать чрезмерность и роскошность недвижимости поможет оценка ее рыночной стоимости. Она же подтвердит и экономическую целесообразность замены квартиры. Использовать можно как заключение эксперта,3 так и информацию с общеизвестных сайтов по недвижимости. Лучше при оценке не ограничиваться ссылкой на кадастровую стоимость, так как есть риск, что суды она не устроит, особенно если кратно отличается от рыночной.

Из-за того, что суды учитывают число жильцов в квартире, должники перед банкротством часто регистрируют в ней максимальное количество родственников. Другой вариант — регистрируются сами в роскошной квартире, чтобы искусственно придать ей статус единственной, хотя ранее проживали в другом месте. Или фиктивно распродают остальную недвижимость, но сохраняют над ней контроль. Так стараются избежать размена жилья с большой площадью. Часть судов не считает вопрос злоупотребления ключевым для продажи недвижимости, но есть и противоположный подход.

Количество жильцов влияет на исполнительский иммунитет, а также метраж замещающего жилья, поэтому необходимо в любом случае анализировать признаки злоупотреблений.

Как проверять злоупотребления с регистрацией, уточнял и ВС РФ. В одном из дел должник, когда его уже признали банкротом, переписал на себя дом и сменил место регистрации. Две инстанции отказали в исполнительском иммунитете, кассация же, напротив, поддержала должника: у него не было в собственности иной недвижимости, кроме спорного дома, а смена регистрации еще не означает злоупотребление правом. ВС указал на ошибки и объяснил: необходимо установить, вызвана ли смена места регистрации претензиями кредиторов. В том числе оценить период между моментом, когда должник узнал о них, и моментом регистрации. Смена места жительства даже перед банкротством необязательно говорит о злоупотреблении, могут быть и объективные причины. (Определение ВС от 26.07.2021 по делу № А73-12816/2019)

Чтобы доказать злоупотребление со стороны должника, следует проверить: где все жильцы спорной квартиры проживали ранее и где фактически живут сейчас, владеют ли другой недвижимостью, есть ли среди зарегистрированных дети. Можно попросить суд истребовать выписки из домовых книг. Также суды оценивают пригодность помещения для проживания, посещают ли дети школы и поликлиники поблизости от спорной квартиры.  Если  кредитор обнаружит злоупотребление, ему нужно заявлять: сам должник не считает спорное жилье единственным, а значит, у него нет иммунитета. Суд вправе отказать в нем должникам, которые злоупотребляли правом и искусственно придали своей недвижимости статус единственного жилья, указывал КС.

Чтобы суд снял исполнительский иммунитет, необходимо доказать, что должник гарантированно получит достойное новое жилище. Можно ссылаться на те же региональные нормы жилья по соцнайму, что и при оценке первой квартиры. Необходимо, чтобы замена удовлетворяла базовые потребности должника и его семьи, не вынуждала переезжать в другой населенный пункт, если только сам должник не против. Право собственности на прежнюю недвижимость необходимо прекращать не ранее, чем за должником зарегистрируют новую.

В решении о замене жилья следует максимально конкретизировать покупку: как и когда должник зарегистрирует право собственности, выпишется из прежней квартиры, в каком районе новый объект, учтены ли права членов семьи. Так больше шансов, что суд поддержит замену. Приобрести новую квартиру можно как за счет реализации имущества должника, так и за счет кредитора, которому затем компенсируют затраты из конкурсной массы.

Суды проверяют, есть ли практический смысл в продаже жилья, поможет ли она погасить большую часть требований.  Тратить ресурсы нет смысла, если конкурсную массу пополнят незначительно, а замена жилья будет выполнять лишь карательную функцию.  Суду нужно  показать, сколько получат кредиторы от сделок. То есть рассчитать прогнозируемую выручку, затраты на торги и покупку замещающего жилья.

Нужно так же учитывать, есть ли в недвижимости супружеская доля, даже если она не выделена.

Часть судов считает: даже если продажа роскошного жилья не погасит существенной части долгов — это не повод признавать за ним абсолютный исполнительский иммунитет. Действуют по принципу «заплатить хотя бы что-то». Иначе возникает абсурдная ситуация, когда должника фактически освобождают от оплаты крупных требований только из-за того, что выручка все равно не позволит их погасить.

(2)