Как выкупить публичный земельный участок — новая позиция Конституционного Суда РФ
Закон предусматривает два способа покупки публичного земельного участка: на торгах и без торгов. Купить земельный участок без торгов можно, если это позволяет его правовой режим. Самый распространенный случай, это когда на публичной земле находится объект недвижимости гражданина или юрлица. У такого собственника есть исключительное право выкупить публичный земельный участок, к которому относится имущество. Теперь это касается объектов не только над, но и под землей ( подземные гаражи, паркинги). Такой подход сформировал Конституционный суд в своем Постановлении от 11.06.2024 года № 29-П
Согласно буквального толкования ЗК земельный участок — это часть земной поверхности. Отсюда на практики ,суды по разному относили к участку подземные объекты
КС, в вышеуказанном постановлении принял сторону собственников подземных объектов, указав, что они вправе претендовать на земельный участок на поверхности и признал частично неконституционными нормы ЗК, которые допускают неоднозначное толкование.
Не имеет значения, где находится объект относительно земельного участка. Важны признаки недвижимости: объект прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба. Пока законодатель не исправит формулировки, собственники подземных гаражей могут оформлять права на земельные участки, если их вид разрешенного использования позволяет хранить автотранспорт.
Чтобы приобрести публичный участок, на котором находится недвижимость, необходимо проверить категорию земель по целевому назначению, а также вид разрешенного использования участка. Если эти характеристики участка не будут соответствовать его фактическому использованию, то скорее всего в выкупе такого участка будет отказано. Кроме этого, необходимо выяснить, сформирован ли вообще участок. Если нет, то покупателю предстоит выполнить три шага:
1.Подготовить схему участка с помощью кадастрового инженера либо сервиса на сайте Росреестра.
2.Подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка с доказательствами прав на объект на нем и схемой участка.
3.Провести кадастровые работы на участке и поставить его на кадастровый учет.
Только после этого собственник недвижимости может просить уполномоченный органа предоставить участок. К заявлению нужно приложить выписки из ЕГРН на все объекты и выписку из ЕГРЮЛ на юрлицо. 1 После согласования заявления покупатель может заключать договор купли-продажи.
Цену устанавливает публичный собственник, но она не может превышать кадастровую стоимость или иной размер, если его специально устанавливает закон. Если покупатель не согласен с выкупной ценой, он может предложить собственнику урегулировать разногласия в протоколе разногласий, а отказ оспорить в суде. Споры чаще всего возникают когда цена превышает кадастровую стоимость.
Суды отказывают в выкупе участка, если объекты на нем компания эксплуатирует не по назначению или вообще физически не может использовать. Причина в том, что исключительное право на выкуп закон дает, чтобы упростить работу компаний и граждан. Если же недвижимость невозможно использовать, то нет оснований для льгот. Прежде всего это касается объектов незавершенного строительства. Суды отказывают в выкупе участка, поскольку такие объекты нельзя использовать до ввода в эксплуатацию. Аналогичный подход к ветхим зданиям: их собственник вправе просить передачи участка в собственность только после того, как восстановит объекты.1 Еще суды отказывают в выкупе земельного участка, если его не используют в соответствии с ВРИ.
Компании понадобится доказать, что ей необходима вся заявленная площадь публичного участка, чтобы использовать объекты на нем. Если не сделает этого, получит отказ в выкупе. Для обоснования размера площади, следует провести экспертизу
Покупателю нужно обосновать, что участок приобретается, чтобы использовать именно недвижимость. Вспомогательные сооружения для обслуживания основного здания не могут выступать основанием для выкупа.
Если у покупателя нет собственного объекта недвижимости на интересующем участке, то получать в собственность публичную землю придется на аукционе. Победителем будет тот, кто предложит наибольшую цену.
Для назначения аукциона, нужно подготовить схему земельного участка, если он еще не образован. В Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе схема не нужна.
Схему нужно направить в госорган и указать, как вы планируете использовать участок. Затем следует провести кадастровые работы и заявить в госорган о продаже участка на торгах. Госорганы обязаны ответить в течение двух месяцев. Если удовлетворяют заявление, то аукцион проводят обычно в течение трех месяцев.
При выборе публичной земли для инвестиций, необходимо проверить не только категорию земель и ВРИ, но и учитывать ограничения: не любой участок возможно выставить на аукцион. Так через этот механизм нельзя продавать участки, в отношении которых:
- Нет информации о возможности подключить объекты на них к сетям инженерно-технического обеспечения;
- 2. Не установлены разрешенное использование или категория земель;
- Есть сведения об ограничении в обороте или изъятии из него.
Начальной ценой продажи будет рыночная или кадастровая цена земельного участка. Выбор зависит от госоргана, который принимает решение провести аукцион. Проект договора чиновники публикуют вместе с извещением об аукционе.
Инициировать проведение аукциона возможно, даже если нужный участок еще не сформирован. В этом случае госоргану, который должен назначить аукцион, предстоит:
1.Подготовить схему участка, провести кадастровые работы и кадастровый учет;
2.Зарегистрировать в ЕГРН права на участок;
3.Выяснить, возможно ли подключить объекты на участке к сетям инженерно-технического обеспечения.
(9)