Оплата за улучшения арендуемого помещения

Оплата за улучшения арендуемого помещения

Если в договоре аренды не зафиксировать, кто оплачивает улучшения арендуемого помещения, либо дать согласие на арендные каникулы вместо компенсации, арендодатель откажется возмещать расходы на ремонт, а суд вынесет решение в его пользу. Как же  арендатору, чтобы вернуть вложенные им средства  до заключения договора и после того, как он  освободит помещение?

Если в договоре  аренды не будет закреплена  обязанность арендодателя компенсировать затраты за произведенные улучшения,  то арендатор не сможет вернуть потраченные на них деньги. Кроме того, арендодатель должен заранее дать согласие на  эти улучшения Хотя закон не предусматривает специальный порядок, по которому нужно получать согласие, следует прописать его в договоре, либо в допсоглашении. Это согласие  можно закрепить в электронной переписке, но  если договор предусматривает такой способ обмена сообщениями. Если  вы заранее знаете, как будете улучшать помещение, и арендодатель это одобрил, зафиксируйте его согласие, перечень будущих улучшений и порядок выплаты компенсации в договоре. Для этого вможно включить в договор следующую формулировку: «Стороны признают необходимость улучшения состояния арендуемого объекта и проведения следующих работ: окраска стен, перенос электророзеток и выключателей, установка межкомнатных перегородок, ________. При расторжении договора арендодатель обязуется компенсировать арендатору документально подтвержденную стоимость таких улучшений».

Закон не запрещает установить в договоре обязанность арендодателя возместить стоимость любых улучшений, как отделимых, так и неотделимых. Однако арендодатель может не согласиться компенсировать затраты арендатора, если только речь не идет об эксклюзивном и дорогостоящем ремонте. Вместо компенсации арендодатели иногда предлагают снизить размер арендной платы.

В договоре нужно отразить стоимость выполняемых работ  и предусмотреть формулу, по которой при досрочном расторжении договора арендодатель компенсирует стоимость работ пропорционально фактическому сроку аренды. Например, если  договор аренды заключен сроком на пять лет, но вы  решили его расторгнуть через один год, значит, арендодатель должен компенсировать арендатору 4/5 стоимости ремонта по следующей формуле:

Х = Z × (1 – Y/YY),
где Х — сумма, которую арендодатель обязан выплатить арендатору при досрочном расторжении договора;
Y — фактический срок аренды;
YY — срок аренды по договору;
Z — стоимость произведенных арендатором улучшений.

В договоре можно , указать, что после прекращения договора   в счет арендных платежей стоимость  неотделимых улучшений, которые произвели с согласия арендодателя за счет собственных средств будет засчитана в арендную плату. Иногда арендодатели договариваются о верхнем пороге стоимости улучшений, что  уравновешивает баланс интересов сторон. Для этого в договор нужно включить следующую формулировку:  «Арендатор вправе после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств».

Если есть разногласия с арендодателем о том, кто должен платить за улучшения помещения, арендатору нужно соберать доказательства, что арендодатель предварительно согласовал улучшения или же одобрил их после окончания работ. Такими доказательствами могут быть подписанные арендодателем письма, акты приема-передачи неотделимых улучшений с наименованием произведенных работ и их стоимости, а также сметы, акты о приемке работ, справки о стоимости выполненных работ, акты согласования неотделимых улучшений или обследования имущества.

.Если  вы хотите списать затраты на неотделимые улучшения через амортизацию, заключайте долгосрочный договор и выполняйте работы, пока он действует. Амортизацию начисляют только в течение срока договора, во время действия которого произвели улучшения

Если вы не закрепили в договоре, какие улучшения относятся к отделимым, а какие к неотделимым, арендодатель может отказаться компенсировать улучшения и заявить, что они отделимые. По общему правилу такие улучшения становятся собственностью арендатора и он может забрать их себе.  Арендатору нужно провести строительную экспертизу. Если она установит, что улучшения неотделимые, можно  обращаться в суд с иском о взыскании компенсации. Суды считают: если демонтаж улучшений имущества приносит для него ущерб — это неотделимые улучшения. Если улучшения можно демонтировать без ущерба — отделимые. При демонтаже неотделимых улучшений помещение существенно повреждается. Например, остаются следы от креплений, портится потолочное и половое покрытие в местах прилегания перегородок. Могут появиться отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования, которые образуются при демонтаже сплит-системы. В то же время кондиционеры, то есть их внутренние и наружные блоки, суды иногда признают отделимыми улучшениями, если можно демонтировать без ущерба помещению или с незначительным ущербом, который можно исправить с помощью небольшого восстановительного ремонта.

В судебных актах встречаются пограничные случаи, когда некоторые виды повреждений при демонтаже суд связывает с отделимыми улучшениями, а иногда — с неотделимыми. В каждом случае суд будет оценивать степень существенности повреждений.