Задаток

                               З А Д А Т О К

Задаток очень древний правовой институт. В соответствии с нормами ныне действующего гражданского законодательства задаток это один из способов обеспечения обязательств. Иными словами задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых им на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Форма соглашения о задатке

В соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом. Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Отсюда, если продавец по договору купли-продажи квартиры, до заключения договора передает покупателю денежную сумму, которую в письменной расписке называет задатком, то эта сумма до государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры будет являться авансом.

                                        Функции задатка

Задаток выполняет следующие функции:
1. Стимулирующую, то есть, побуждают сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств под страхом материальных потерь.
2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:
1. Платежную.
Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.
2. Обеспечительная. То есть, преследует цель обеспечить исполнение обязательства.
3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.
Минусы задатка:
1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.
2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.
Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:
— задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;
— задатком обеспечиваются только действующие договоры;
— задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.
Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:
— в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.
— задаток удобный способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.
— все названные минусы задатка могут быть устранены изменением судебной практики или корректировки действующего ГК.

Использование задатка в сделках купли-продажи недвижимости.

В риэлтерской практике при заключении сделок купли-продажи недвижимости очень часто используется задаток.

Как правило, при заключении договора с клиентом на оказание риэлтерских услуг включается условие о задатке, в соответствии с которым уплаченная сумма является суммой платежа и при не заключении сделки по вине клиента эта сумма остается у риэлтора.

Суды в таких случаях встали за защиту клиентов, и внесенные риэлторам суммы взыскивает в пользу клиентов, если риэлторы не смогли найти надлежащий объект недвижимости. Если клиент сам отказался от исполнения договора, суд оставлял задаток риэлтору.

Использование задатка при заключении предварительного договора

Возможность использования задатка при заключении предварительных договоров, в том числе по сделкам с недвижимостью, является спорным.

Граждане и компании очень часто вначале заключают предварительный договор и только через некоторое время подписываю основной договор. Особенно это практикуется при заключении сделок с недвижимостью.

Возникает вопрос возможен ли задаток по предварительному договору? Как известно ранее судебная практика была достаточно противоречива. Многие суды считали, что задаток при заключении предварительного договора невозможен. Этой позиции придерживались арбитражные суды. В то же время ВС РФ придерживался противоположной точки зрения и считал закон не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора.

Споры по этому вопросу возникали пока законодатель прямо указал в п. 4 ст. 380 ГК РФ, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. В настоящее время суды применяют эту норму.

Более того, суды стали расширительно стали толковать положения ст. 380 ГК РФ и делать вывод о том, что задатком может обеспечиваться и договор, планируемый к заключению. Однако, на такой подход судов пока является исключением, а не правилом.

Заключая соглашение о задатке ранее основного договора, сторона должна помнить, что все же она несет существенные риски, так как суд может посчитать сумму выплаченную в качестве задатка -авансом, и тог да выплативший должен будет взыскивать аванс как неосновательное обогащение, не зависимо от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора. Чтобы обезопасить себя, следует подписать предварительный договор и обеспечить исполнение обязательства по заключению основного договора на его условиях.

 Поскольку предварительный договор является денежным обязательством, он может обеспечиваться задатком. Такая судебная практика получает все большее распространение. Образец предварительного договора с условием о задатке смотрите здесь

                                  Отличие задатка от аванса

Очень часто стороны путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

В случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной стороны более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Как упоминалось выше, не всегда сумма названная сторонами задатком, признается судом таковым. В тех случаях, когда суд не признает переданную сумму задатком, она всегда считается авансом и подлежит возвращению другой стороне. Всегда следует помнить о соблюдении формы задатка, несоблюдение формы оформления задатка влечет признание переданной суммы авансом.

Понятие задаток и аванс граждане часто смешивают, либо ошибочно полагают, что это одно и то же.

Аванс как и задаток является денежной суммой, которая уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, он выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции он не имеет.

Раз этой функции у аванса нет, то при неисполнении обязательства (независимо от причин), сторона, получившая аванс, обязана его в любом случае вернуть .

В случае судебного спора суды будут оценивать не название документа, а существо обязательства и самостоятельно квалифицирует платеж как аванс, даже если стороны назвали его задатком.

Когда у суда возникают сомнения относительно того, является ли уплаченная сумма задатком, или это аванс, суд будет считать эту сумму авансом, пока сторона не докажет, что это задаток (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Судьба задатка при прекращении обязательства

Если обязательство было прекращено до начала его исполнения из-за невозможности исполнения либо по соглашению сторон, то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ). То есть, закон устанавливает следующее правило. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удержание задатка правомерно только в случае неисполнения договора. В слаче ненадлежащего исполнения договора, такие последствия не наступают. Одним словом, неблагоприятные последствия наступаю для стороны только в случаях полного неисполнения обязательства. Если не были исполнены отдельные условия обязательства, то неблагоприятные последствия не наступают.

При прекращении предварительного договора выплаченная сумма, переданная в качестве задатка, возвращаются не как неосновательное обогащение, а как задаток.

По общему правилу кроме получения суммы задатка сторона вправе рассчитывать на возмещение другой стороной убытков с зачетом суммы задатка. Стороны вправе предусмотреть и иной порядок возмещения убытков.

Возникает вопрос,— можно ли начислять проценты на сумму задатка? Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно, так как начисление процентов приведет к двойной ответственности за нарушение одного обязательства, что запрещено законом.

Задаток на торгах

Задаток на торгах имеет общие черты с обычным задатком, однако он имеет и существенные различия. Исходя из положений п. 4 ст. 448 ГК РФ задаток внесенный, до заключения договора участниками торгов в случаях когда торги не состоялись или участник не стал в них победителем возвращается. Задаток внесенный выигравшим торги участником, засчитывается в счет исполнения обязательств по договору. В случае уклонения от подписания договора, задаток сторонй утрачивается. Если организатор торгов уклоняется от подписания протокола, он обязан вернуть задаток в двойном размере и возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Отсюда, задаток на торгах не является доказательством заключения договора, так как он вносится на стадии подачи документов для участия в торгах. На этот момент у организатора торгов и его участниками нет никаких договорных отношений. В данном случае задаток демонстрирует серьезность намерений участника торгов и стимулирует его к заключению договора в случае победы .

One thought on “Задаток

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *